《關于產業園區上半場轉型和下半場發展的思考》
四川省家具制造業協會---產業園區生態服務平臺創始人 郭勇軍（執行會長兼秘書長）
一、產業園區的使命
產業園區，是一個地區經濟發展的重要抓手。一個地區發展好不好，關鍵要看產業支撐；而產業發展好不好，關鍵還是看園區的系統能力建設。產業園區的發展，除了要有好的規劃設計與精準招商能力外，更離不開專業的運營與服務支撐，也就是我們常說的“軟實力”與“軟環境”的構建。
當園區的產業集聚度非常高時，它的平臺性就會體現得淋漓盡致，園區運營服務團隊作為細分產業的深入研究者和專家，并且每天和入園企業打交道，能夠清晰整理出園區內企業的痛點和訴求；通過對稱信息與需求的解決，從中梳理出相應的業務合作和資源整合對接的機會，真正體現出產業運營服務“軟實力”的內涵和“軟環境”打造所帶來產業的集聚價值。
改革開發初期，我國各類開發區及產業園區，在國民經濟高速增長中發揮了重要作用。當前經濟由高速增長轉向高質量發展、構建現代產業體系的歷史新階段，產業園區依然承擔著重要的使命與功能。
二、產業園區的上半場
從改革開放初期至今，在國家沒有明確提出產業園區轉型升級、工業互聯網、高質量發展、新經濟之前，各地大都是綜合性園區。綜合性園區顧名思義就是沒有明確的產業定位，土地供給如同“賣肉行為”——入園企業往往是將城中村拆遷和周邊縣市搬遷過來的企業，不分行業的一股腦地裝進園區，核心競爭力就是提供成本最低、售價也最優惠的產業空間。至于產業集聚、產業運營、主導產業培育，更多是報告時的說辭；所謂的園區配套，也大都是滿足入園企業員工最基本的衣食住行而已。
另一方面，地方政府高價征地拆遷來的土地再低價出售給二級園區開發商，工業用地整理成本和出讓價格的倒掛，其目的是希望通過二級園區這個平臺對優質企業進行讓利，形成本地良性循環的筑基強鏈的產業基礎與優勢產業生態。而國內很多綜合性的園區，沒有產業本身的生產、生活、生態配套，無法對本地主導產業的構建提供足夠的發展支撐；而且在資金快速回籠的導向下，大多數綜合性園區開發商很難對招商門檻進行自我約束——只要有利于園區租售的都可以進來，入園企業“差、小、散、亂”成為園區常形。同時，這些企業入園后因沒有相應的運營與服務支撐，等于是“自生自滅”。雖然這種企業在消費升級與雙循環新格局之前，還有一定的市場生存空間，但在消費升級與雙循環形勢后失去了原有“競爭力”——產業要素不配套、競爭能力沒鍛造、市場空間縫隙小。
如果說過去地方政府對這類綜合性園區依靠解決就業或稅收問題還能睜一眼閉一眼的話，那么在如今高質量發展和對優質產業資源競爭白熱化的情況下，各地方政府對之前的初級園區投入只會越來越低；傳統產業園區轉型升級，勢在必行。
三、產業園區的下半場
十九屆五中全會明確提出“堅持擴大內需這個戰略基點，加快培育完整內需體系，把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，以創新驅動、高質量供給引領和創造新需求”。擴大內需的關鍵在于形成強大的國內市場，而形成國內市場的關鍵又在于暢通國內大循環、促進國內國際雙循環、全面促進消費、拓展投資空間。
因此，高質量發展首先意味著增長方式的創新。要確保經濟數據的精確、營商環境的優化、產品質量的可靠、資源對接的精準和配置方式的合理。要建立以智慧經濟為主導，以創新、高效、節能、環保為核心，以質量主導數量為導向，推動產業不斷升級；推動經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設、生態文明建設五位一體全面可持續發展的增長方式。要確立創新性、再生性、生態性、精細性、高效益的發展觀念，這是高質量發展的本質特征。
如今，無論是宏觀層面的政治經濟和金融環境，還是中觀層面的行業政策走向和地方政府要求，乃至微觀層面的園區操盤方式和客戶具體訴求，都發生了顛覆性的變化。中國必須為實體經濟發展，構建更加充分健全的生存空間和游戲規則；產業園區，正在回歸公共服務性質的產業基礎設施本質的屬性。
在新的盈利邏輯下，前期的項目可研、產業規劃、載體建設、產業導入、園區運營、企業服務等，都是為了增加持有階段的資產價值、追求更高的租金回報，那么就既要控制住成本，又要形成良性的產業生態。所以這樣的激勵機制，將使園區項目從頂層邏輯上，契合政府方的產業構建要求；符合企業方的使用要求和產業發展的客觀規律、多方同頻同向發力，使園區真正回歸其承載區域產業載體的本質。
隨著產業園區領域重資產的規模化擴張不確定性越來越大，純輕資產模式又相對缺乏控制力，“以輕帶重、輕重平衡”或共同設立“產業服務平臺”的理念，才是未來園區資源拓展的主流路徑。首先通過輕資產業務中的產業規劃和產品定位將項目的產業稟賦、政策環境、客戶群體、產業配套、周邊資源等客觀條件調查摸透，再通過具體的精準招商、運營服務鍛煉出一個熟悉本區域產業特點并且能打硬仗的專業團隊，與本地政府各部門、入園企業客戶群體、各類上下游服務機構等園區參與方都磨合熟悉之后，看準合適的時機進行重資產布局，顯然是一種更加穩妥的選擇——“輕資產探路、重資產跟進”，能夠更大程度規避項目的“踏空風險”。
那么，能否打造出有明確的產業主題集聚，針對一個具體細分產業的特點，進行高度聚焦的產業配套體系搭建和產業鏈上下游資源的整合，用精細化的運營與服務，去解決地方政府和入園企業真正痛點的特色園區呢？
我們認為：在過去“綜合性園區+分割銷售+產業地產市場火爆”的年代，或許能夠起到一定作用。但現在政府對產業能級和客戶在對價要求都更高的情況下，這個效果將越來越差。而過去以滿足企業員工基本生活需求為主要內容的園區運營，也難以從產業端為園區生態圈營造與繁榮，提供足夠的助力。所以，只有從現有項目的需求研判、產業規劃（優化與升級）到載體建設，再到特定產業的精準招商（補鏈擴鏈）和針對性的主導產業運營（延鏈強鏈）與生態化服務（精心培育與持續深耕）、與城市和產業共同成長，才能鍛造出特色與精品的企業和產業園區，才是地方政府在企業扶持與產業發展上，所必須要做和要補上的“功課”。
四、產業園區的“專精特新”
如何圍繞消費升級、雙循環新格局與高質量發展，構建出體量適度的“專精特新”園區并最終形成產業特而強、功能聚而合、形態小而美、機制新而活的特色產業園區或者是現代產業體系呢？我們認為具體需要具備以下幾點：
（一）要有一定的產業基礎與資源稟賦。
產業的確立與發展，離不開其特定的基礎條件、資源環境及要素支撐，并不是靠一味的“招大引強”或者是“優惠政策”就可以產生或打造出一個產業園區來。因此我們要認同兩個前提：優質的產業資源永遠是稀缺的；載體空間相對是過剩的。因此，要爭取優質的產業資源，只是單純的提供載體和基礎的運營服務顯然是不夠的，需要有更多更有競爭力的“抓手”。因此，地方政府可通過專業機構對全域資源進行深入調查與認真研判，充分挖掘地方的特色優勢與發展潛力，梳理出發展次序與推進時序，并因地制宜地對可選項目進行可行性論證和立項（升級）。
（二）要有清晰的產業規劃和政策支持。
打造一個特色的產業園區，要滿足政府支持的主導產業規劃和符合城市定位及產業發展趨勢，使園區在頂層設計階段并在選址時，充分考慮到已有的交通、產業、市場等要素資源的匹配性。如果單一條件與要素不匹配，那么又通過何種方式來解決？接下來可以協助政府制定一些滿足該產業的企業核心痛點的扶持政策，為下一步的招商和后期運營提供支撐。
同時，產業載體的專業性與針對性要強。可依托園區服務平臺，形成一條完整的產業研究、產業導入、產業投資、產業運營的服務模式鏈條。因此在項目規劃時，可根據選定產業的特性與訴求打造載體空間，如層高、載重、柱間距、路面與綠化配比、產線布局與工藝工序半徑、電梯及卸貨平臺等等。這些都要滿足目標產業的企業使用需求，同時又不會因為過高標準而造成土地資源和企業的成本浪費。
（三）要有明確的入園企業招商門檻。
園區絕不能以租售為第一目的，而要依據產業層次（主導產業、配套產業、關聯產業）并以主導產業集聚為核心訴求，至少要做到園區內70%以上的企業屬于非常明確的主導產業范疇，剩余部分應根據園區產業布局與空間規劃，以主產業的上下游相配套產業與關聯產業為主，形成有效的“內生動力”。這樣做，雖然對產業可行性研究和園區概念性規劃提出了更高的專業性要求，并在招商起步階段會相對難受，但有了清晰的產業定位與層次及發展次序后，通過前期產業招商積累了一定基礎，為后續產業集聚效應所帶來的導入效果將會更好。這樣不但有利于特色產業項目打造與專業園區口碑的形成，還增加了“精準預招商”和“產品（入駐）定制”的需求可能；通過持續培育與孵化，進一步形成園區“篩子型”高質量的企業。
（四）要有持續的園區運營與企業服務。
隨著各地政府對優質產業資源的激烈搶奪與競爭，想要從外部招到一個稀缺型的好企業，這樣的可能性越來越小；而需要付出的招商代價，卻是越來越大。園區要想保持在一個區域的持續競爭力，只靠單純的研發或者生產業態已經不足以支撐園區的需要，要從“技術、研發、生產、市場、金融”等關鍵模塊，進行“全生命周期”的維度進行園區的全面布局；要在產業生態上，尋求內生產業增量。
因此，單個企業的空間縱深與品類限制，很難做到這樣全鏈條的載體矩陣和產業內涵。在相對偏遠、成本更低的區位布局加速器和生產型園區，通過整條產業生態鏈的不同業態與階段進行布局，實現入園企業從初創到成長壯大過程中，都有針對性的產業載體來承接賦能；再輔之以基于產業發展邏輯的政策、金融、人力、知識產權等產業服務內容，使整個產業構建與發展體系，更加完整并符合發展需要。
隨著智能生產、物聯網、5G時代的到來，哪怕一個純生產型的較為低端的產業園區，慢慢也會有很強的智慧化需求；包括園區安全生產監控、電力節能解決方案、生產工藝與流程的智慧化改造等等，這些都將成為入園企業直接賦能的核心抓手。這也倒推出對于園區產業集聚，提出了更高的要求。只有某個產業領域實現規模化之后，這種智慧化改造和賦能的成本優勢和經濟效應，才能得到最大發揮。所以，打造智能化、智慧化的園區管理系統，也逐漸會成為一個剛需——集科技創新服務、團隊創業服務、員工生活服務、配套商業服務、文旅體驗服務等等一站式園區O2O平臺慢慢也會占據主流；未來這一定是一片運營藍海，尤其建立在規模化和產業化之上，數據也能成為生產力和利潤點。
因此，一定要打造基于產業本身的核心需求與產業配套需要，通過工業互聯網與產業數字化貫穿產業園區的個性化需求與公共服務的方方面面。比如為家居智能制造企業設立智慧共享工廠與車間，引入國家或省級檢驗檢測中心、科研中心、審批中心、金融機構、通關通辦；為配套電商企業統一建設直播間、培訓室、倉儲包裝與快遞發件服務；為工貿旅游型特色產業園區導入游客資源、設立統一的游客接待中心、休憩娛樂及商品體驗中心、免稅品服務等等。類似于這些個性化配套服務或公共軟環境的構建，都會大大提升特色產業園區的品牌美譽度和溢價能力。
同時，產業園區必須引進與之配套的園區運營和企業服務的專業機構（如我協會的“產業園區生態服務平臺”）形成長期的賦能合作，持續為園區和企業做“陪跑服務”。只有這樣，產業園區將會更具特色與競爭力；園區企業在專業賦能團隊的加持下才會有更大的成長空間。也只有這樣，使未來產業園區實現高質量發展成為可能；為三次分配及共同富裕，提供堅實的經濟基礎。
讓我們攜手賦能產業園區、共創美好園區與產業新未來！
